COVID-19 SALGINININ KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ
Covid-19 salgını nedeniyle
gündeme gelen bir diğer önemli konu, yaşadığımız pandemi sürecinde kira
borçlarının ve kira sözleşmelerinin akıbetidir. Konuyu konut kira sözleşmeleri
ve işyeri kira sözleşmeleri bakımından ikiye ayırarak incelemek gerekmektedir.
Değerlendirmeyi ister
konut, ister işyeri kira sözleşmeleri bakımından yapalım temel ilke sözleşme
serbestisidir. Bu nedenle somut durum hakkında genel hükümler doğrultusunda bir
değerlendirme yapmadan önce mutlaka ilgili kira sözleşmesinin hükümleri dikkate
alınmalıdır. Nitekim, akdedilen sözleşmede bir mücbir sebep düzenlemesi
yapılmış ve mücbir sebep hali gerçekleştiğinde tarafların nasıl davranacağı
önceden kararlaştırılmış olabilir (mücbir sebep süresince kira bedelinin
ödenmemesi, kira süresinin uzatılması gibi). Böyle bir durumda, sözleşmede
mücbir sebep olarak kabul edilecek haller teker teker yani sınırlı şekilde sayılmış
ise yaşadığımız pandemi süreci bakımından önem arz eden bu sınırlı sayım
içerisinde “salgın hastalık” olup olmadığıdır. Eğer salgın hastalık
sözleşmedeki sınırlı sayım içerisinde yer almıyorsa, tarafların salgın hastalık
durumunu mücbir sebep olarak kabul etmediği değerlendirmesi yapılabilecektir. Eğer
mücbir sebep halleri teker teker belirtilmemiş ya da teker teker belirtilmesine
rağmen “benzeri haller, ve bunun gibi haller” şeklinde bir genişletme
yapılmışsa, pandemi sürecinin de sözleşmede düzenlenen mücbir sebep kapsamında
olduğu kabul edilebilecektir. Bu durumda, sözleşmede mücbir sebep halinde
uygulanacağı öngörülen düzenlemeler kural olarak geçerlilik kazanacaktır.
Sözleşmede yer alan mücbir
sebep düzenlemelerinin uygulanması kuralına bir istisna olarak ise genel işlem
koşulları gösterilebilir. Örneğin, birçok şehirde, birçok AVM içinde veya cadde
dükkanında faaliyet gösteren zincir mağazaların kiraladığı işyerleri için akdedecekleri
standart bir kira sözleşmesi düzenlemesi ve tüm kiraya verenleri ile söz konusu
standart sözleşmeyi imzalaması mutad bir uygulamadır. Söz konusu kira
sözleşmelerinde mücbir sebep halleri salgın hastalık dahil geniş bir şekilde
tanımlanmış ve mücbir sebep halinde kira bedelinin tümüyle ödenmeyeceği
belirtilmiş olabilir. Bu düzenleme -kira bedelinin yüksekliği, pandemi sürecinin
uzunluğu gibi koşullar dikkate alındığında- kiraya veren bakımından son derece
aleyhe ve zorlayıcı olabilecektir. Böyle bir sözleşmenin genel işlem şartı
denetiminden geçirilmesinde fayda bulunacaktır. Nitekim, denetim neticesinde
sözleşmede mevcut mücbir sebep maddelerinin genel işlem şartı olduğu, bu
nedenle de geçersiz olduğu tespit edilebilir. Denetim neticesinde genel işlem
şartı niteliğinde olmadığı tespit edilirse -aşağıda açıklanacağı üzere- sözleşme
hükümlerinde uyarlamayı, uyarlama mümkün olmaz ve şartları varsa sözleşmeyi
sonlandırmayı talep etmek değerlendirilebilecektir.
A. İŞYERİ
KİRA SÖZLEŞMELERİNİN GENEL HÜKÜMLER BAKIMINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ
Pandemi sürecinin ticari
ve ekonomik hayata getireceği birtakım olumsuz etkileri bertaraf etmek amacıyla
26.03.2020 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda
Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun geçici ikinci maddesinde “1/3/2020
tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesi
kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” düzenlemesi getirilmiştir.
Öncelikle bu
düzenlemenin 01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar doğacak kira
bedellerini ortadan kaldırmadığını, belirtilen dönem süresince işyeri kira
bedellerinin ödenmemesi halinde kiraya verenin bu kira bedellerini faiziyle
birlikte talep etme hakkına sahip olacağını belirtmek gerekmektedir. 30.04.2020 tarihli Resmi Gazetede
yayınlanan 2480 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı nedeniyle 15.06.2020 tarihine (bu
tarih dahil) kadar icra takibi başlatılması mevcut durumda mümkün değildir. Şayet
yeni bir karar ile bu süre uzatılmaz ise, ödenmemiş kira bedellerinin faiziyle
tahsili amacıyla 15.06.2020 tarihinden sonra icra takibi başlatmak mümkün
olacaktır.
7226 sayılı kanunun
getirisi, belirtilen dönemde kira bedelinin ödenmemesi durumunun kira
sözleşmesinin feshine ya da kiralananın tahliyesine sebebiyet vermeyecek
oluşudur. Zira, 7226 sayılı Kanun ile söz konusu düzenleme getirilmemiş
olsaydı, kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiralananın tahliyesi ve kira
sözleşmesinin feshi gündeme gelebilecekti.
Pandemi sürecinin işyeri
kira sözleşmelerine etkisi genel hükümler bakımından değerlendirildiğinde
farklı görüşler ileri sürülmektedir. Bir görüşe göre, İçişleri Bakanlığı
genelgesiyle faaliyetleri kapatılan işyerlerinde kiraya veren borcunu ifa
imkansızlığına düşecek ve bu nedenle kiracı da kira borcundan kurtulacaktır. Bu
görüş, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 301’e dayandırılmaktadır. TBK
madde 301’e göre kiraya verenin temel yükümlülüğü kiralananı teslim borcudur.
Kiralananın teslim borcu kapsamına ise hem kiralananı kararlaştırılan tarihte,
sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda kiracıya teslim etmek hem
de sözleşme süresince bu durumda bulundurmak dahildir. Bu görüşe göre, işyerinin
faaliyet konusu genelgeyle durdurulan faaliyetler kapsamındaysa kiraya verenin
“kiralananı hazır halde bulundurma” borcu imkansızlaşacaktır -birtakım yazarlar
bu durumda imkansızlık halinin kabul edilebilmesi için kira sözleşmesinde kiralananın
hangi amaçla kullanılacağının açıkça kararlaştırılmış olması ya da kiraya veren
tarafından bu amacın anlaşılabiliyor olması gerektiğini savunmaktadır-. Söz
konusu görüşe göre bu durumda TBK madde 136 gündeme getirecektir ve TBK madde
136 uyarınca kendi teslim borcu imkansızlaşan kiraya veren, sözleşmeye uygun
şekilde teslim edemediği kiralanan için kira bedeli ödenmesini talep
edemeyecektir.
(“TBK MADDE 136- İfa
İmkansızlığı – Genel Olarak
Borcun ifası borçlunun
sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer.
Karşılıklı borç yükleyen
sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan
almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle
yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder.
Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya
yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır.
Borçlu ifanın
imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için
gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.)
Bizim görüşümüz ise
mevcut durumun kural olarak kiraya verenin teslim borcunu
imkansızlaştırmayacağı, dolayısıyla TBK madde 136’nın uygulanamayacağı yönündedir.
Zira, TBK madde 136’nın uygulanmasından söz edebilmek için imkansızlık
durumunun süreklilik arz etmesi gerekmektedir. Yaşadığımız pandemi sürecinin
ise -her ne kadar süresini öngöremesek de- geçici olduğu kabul edilmektedir.
Nitekim, zaman geçtikçe tedbirlerin adım adım kaldırıldığını, daha önce genelge
ile kapatılmış olan birtakım işyerlerinin ve faaliyetlerin açıldığını
görmekteyiz. Fakat, örneğin kısa kira süreleri, spesifik kiralama amaçları gibi
farklı hususlar kiraya verenin borcunun imkansızlaşması yönünden farklı değerlendirmeler
yapılmasını gerekli kılabilir. Bu nedenle her somut olayın detaylarının ayrıca
değerlendirilmesi gerekmektedir.
Sürekli bir ifa
imkansızlığı olmasa da, somut durumun şartlarına göre kira sözleşmeleri
bakımından geçici bir ifa imkansızlığından söz edilebilir mi? Geçici ifa
imkansızlığının tartışma konusu yapıldığı birtakım Yargıtay kararlarında
sözleşmeye katlanma (bir diğer deyişle
akde tahammül) süresinden söz edildiğini görmekteyiz. Kısaca, somut durumun
şartlarına göre ifa imkansızlığı geçici de olsa tarafların bir katlanma süresi
vardır. Yargıtay’ın geçici imkansızlığın bahis konusu edildiği birtakım
kararlarında da tahammül süresi aşıldığında borcun sona ermesi sonucuyla
karşılaşılabilmektedir[1]. Pandemi döneminin uzaması
halinde kira sözleşmelerinde tahammül süresinin sona erdiği ileri sürülerek
sözleşme sonlandırılabilir mi? Bu da somut olayın şartları dikkate alınarak
değerlendirilebilecek bir husustur.
Kiraya verenin teslim
borcunun imkansızlaşması bakımından değerlendirmemiz kural olarak yukarıda
açıkladığımız şekildedir. Peki kiracının kira bedeli ödeme borcunun
imkansızlaşmasından söz edilebilir mi? Kira
bedeli, bir para borcudur. Para borçlarında ise ifa imkansızlığından bahsetmek
mümkün değildir. Doktrinin ifa imkansızlığının ancak parça borçlarında söz
konusu olabileceği -para borcu da dahil olmak üzere- cins borçlarında söz
konusu olmayacağı görüşü Yargıtay tarafından da genellikle kabul edilmektedir.
Yukarıdaki açıklamalarımız
ışığında kural olarak kiraya verenin de kiracının da borcunun
imkansızlaşmadığını -yani ortadan kalkmadığını- kabul etmekle birlikte,
Covid-19 sürecinin hem kiraya verenleri hem de kiracıları oldukça zor bir
duruma sokmuş olduğu yadsınamaz bir gerçektir. Yaşadığımız süreçte kural olarak
sözleşmenin yapıldığı dönemde mevcut olan şartların önceden öngörülemez ve
olağanüstü şekilde değişmiş olduğunu kabul edebiliriz. Bir diğer deyişle,
sözleşmenin yapıldığı şartlara göre işlem temelinin sarsıldığından
bahsedebiliriz. Bu nedenle bizim görüşümüz, -gerek genelgeyle kapatılan
işyerlerine gerekse de bunun dışındaki işyerlerine ilişkin- kira sözleşmeleri
bakımından en makul yöntemin sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması olacağıdır.
Sözleşmeyi en pratik ve en
hızlı şekilde uyarlama yöntemi tarafların kendi aralarında anlaşarak bir
protokol imzalamaları olacaktır. Böylece taraflar bu süreci her iki taraf için
de en az zararla olacak şekilde atlatmak adına kendi anlaşmalarını sağlayabilirler.
Şayet taraflar arasında bir anlaşma mümkün olmaz ise, sözleşme adaletinin
sağlanması ve fedakarlığın denkleştirilmesi için TBK madde 138’de düzenlenen
aşırı ifa güçlüğüne dayanarak açılacak uyarlama davaları gündeme
gelebilecektir.
(“TBK MADDE
138 - Aşırı İfa Güçlüğü
Sözleşmenin
yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen
olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve
sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini
dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve
borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden
doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin
yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden
dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme
hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”)
TBK madde 138 uyarınca
sözleşmenin değişen koşullara uyarlanabilmesi veya sözleşmenin niteliğine bağlı
olarak dönme veya fesih hakkının kullanılabilmesi için aşağıdaki dört koşul
birlikte gerçekleşmelidir:
1.Sözleşmenin yapıldığı
sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir
durum ortaya çıkmış olmalıdır.
2. Bu durum borçludan
kaynaklanmamış olmalıdır.
3. Bu durum, sözleşmenin
yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük
kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
4. Borçlu, borcunu henüz
ifa etmemiş veya ifanın aşın ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı
tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Kira
sözleşmelerinin -ve bu arada kira bedellerinin- uyarlanması talebinde
bulunabilmek için aranan “henüz borcunu ifa etmemiş ya da ifanın aşın ölçüde güçleşmesinden
doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş” olma şartına özellikle dikkat edilmeli ve eğer bu
dönemde kiraya verene bir ödeme yapılıyor ise belirtilen ihtirazi kayıtla ödeme
yapılmalıdır. Şayet her şeye rağmen kira bedeli kiracı tarafından bir ihtirazi
kayıt sunmaksızın ödeniyorsa, bu durum kiracının aşırı ifa güçlüğü yaşamadığına
delalet edecek ve kiracının uyarlama talebinde bulunmasını engelleyecektir.
B. İŞYERİ
KİRA SÖZLEŞMELERİNİN 01.07.2020 TARİHİNDE YÜRÜRLÜĞE GİRECEK TBK MADDE 331
BAKIMINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ
Kiracının 6102 sayılı Türk
Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku
tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 6098 sayılı TBK madde 331
düzenlemesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmayacağı
düzenlenmiştir. Belirtilen sekiz yıllık süre 01.07.2020 tarihinde dolacaktır. Söz
konusu madde şu şekildedir;
“TBK MADDE 331- Önemli
sebepler
Taraflardan her biri,
kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin
varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman
feshedebilir.
Hâkim, durum ve
koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını
karara bağlar.”
Görüldüğü üzere maddede feshin
parasal sonuçlarını karara bağlama yükümlülüğü hakime verilmiştir. Kanaatimizce
her ne kadar şu an için uygulanamaz olsa da, şayet pandemi süreci 01.07.2020
tarihini geçer ve bu hüküm yürürlüğe girerse, işyeri kira sözleşmeleri
bakımından işbu maddeden yararlanmak değerlendirilebilecektir.
C. AVM’LERDE
BULUNAN İŞYERLERİNDE AİDAT ÖDEME BORCUNUN DEĞERLENDİRİLMESİ
Bilindiği üzere, süregelen
pandemi sürecinde AVM yönetimleri tarafından alınan kararlarla AVM’ler geçici
bir süreyle faaliyete kapatıldı. Bu kapanma hali, normal zamanlarda AVM
tarafından verilen birtakım hizmetlerin askıya alınması, bu nedenle de AVM yönetimlerince
esasen daha az masraf yapılması sonucunu doğurdu.
Kapalı olduğu süreçte bir
AVM’nin sunduğu güvenlik ve idari hizmetleri devam ediyor olabilir ya da
temizlik hizmeti gibi üçüncü kişilerden aldıkları hizmetlerin masrafları devam
ediyor olabilir. Fakat bunlar dışında şayet AVM’nin kapalı olması sebebiyle
yapılmayan bir masraf, verilmeyen bir hizmet var ise, yapmaktan kurtulduğu
masraf oranında AVM aidatında indirim sağlanması makul olacaktır. Bu doğrultuda
her bir AVM’de aidatın hangi kalemlerden oluştuğu dikkatle incelenmelidir. Aksi
takdirde kanaatimiz, AVM yönetimleri hakkında haksız kazanç sağlama, sebepsiz
zenginleşme değerlendirmelerinin yapılabileceği yönündedir.
D. KONUT
KİRA SÖZLEŞMELERİNİN GENEL HÜKÜMLER BAKIMINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ
Yukarıda da belirtmiş
olduğumuz üzere, 26.03.2020 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 7226 sayılı Bazı
Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun geçici ikinci maddesi yalnızca
işyeri kira sözleşmeleri hakkında geçerli bir düzenlemedir. Diğer bir deyişle,
pandemi sürecinde konut kira sözleşmelerinden doğan kira borçlarının ödenmemesi
durumu konut kira sözleşmesinin feshi ya da tahliyesi için geçerli bir sebep
olmaya devam edecektir. İşyeri kiralarında olduğu gibi, ödenmeyen konut kira
bedellerine bir yandan faiz de işleyecektir.
Ödenmeyen konut
kiralarının tahsili amacıyla başlatılacak icra takipleri bakımından da
halihazırdaki icra takibi başlatma yasağı geçerlidir. Kısaca, 30.04.2020
tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 2480 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile icra
takibi başlatma tarihi 15.06.2020 tarihine (bu tarih dahil) kadar
ertelenmiştir. Şayet yeni bir kararla bu süre uzatılmaz ise, ödenmemiş konut kira
bedellerinin faiziyle tahsili amacıyla 15.06.2020 tarihinden sonra icra takibi
başlatmak mümkün olacaktır.
SONUÇ OLARAK;
Genel itibariyle mevcut
durum ve görüşlerimiz yukarıda belirttiğimiz gibi olsa da, her somut olayın
detayları farklı bir değerlendirme yapılmasını ve farklı neticelere varılmasını
gerektirebilir. Bu nedenle, her bir kira ilişkisi ve ilgili sözleşme ayrı ayrı
ele alınmalı ve tüm detaylarıyla değerlendirilerek bir sonuca ulaşılmalıdır. Süregelen
Covid-19 pandemisinin tüm dünyada olduğu gibi ülkemizde de ilk defa yaşanan bir
süreç olması nedeniyle, bu sürecin kira ve başkaca hukuki ilişkilere etkisi
bakımından nihai uygulama açılan davalarda hakimlerimizin verecekleri
kararlarla şekillenecektir.
Avukat Çağla Defnesu KOÇ
T.C.
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, Karar Tarihi 23.09.2013, 2013/5730 E., 2013/5647 K.
Yorumlar
Yorum Gönder